Жилищное строительство

Жилищное строительство

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. Развитие капитализма в России около середины 19 в. вызвало рост городских и промышленных центров. Т. н. «освобождение крестьянства» от крепостной зависимости усилило этот темп, толкнуло государство к усиленному развитию фабрично-заводской промышленности, постройке железных дорог и т. д. К концу 19 века число рабочих, занятых в промышленности, уже достигает 2 млн. чел. Все эти условия вызвали значительный приток населения в города и фабрично-заводские центры. Как пример роста городов того времени можно назвать Москву, население которой с 1865 по 1871 г. возросло с 364 до 600 тыс. чел., т. е. почти удвоилось, давая прирост в 16,6% ежегодно, тогда как в период с 1882 по 1912 г. ежегодный прирост составлял лишь 2,4%, а в настоящее время 4%. Обострение жилищного кризиса в крупных промышленных центрах следует отнести к началу 20 в. Жилище рабочего класса довоенного времени представляло собою либо фабричную казарму, либо ночлежку, где рабочие помещались на нарах, вповалку.

Ограниченная часть рабочего класса имела возможность селиться в б. или м. культурных условиях. Некоторые фабриканты, принадлежавшие к передовой буржуазии, пытались строить отдельные домики для рабочих (Раменская фабрика Бардыгина, Морозовская мануфактура в Твери и т. д.), но эти попытки ни в какой степени не изменяли тяжелых жилищных условий рабочего класса. Подавляющее большинство рабочих вынуждено было ютиться в жалких хижинах на окраинах, в темных и сырых клетушках, лишенных самых примитивных удобств. Имущие классы располагали большими избытками жилой площади, прочее же население теснилось на небольших площадях. Аналогичные условия имели место и за границей, где повсюду в больших городах среднее число комнат, находившихся в пользовании у одной семьи, неизменно уменьшалось. В 1910 г. в Москве 25% населения размещалось в квартирах в одну комнату, с числом обитателей в среднем 6,5 чел. на комнату; в Ленинграде в 1900 г. однокомнатных квартир было около 30%.

В табл. 1 приведены некоторые цифры, характеризующие распределение жилищной площади по статистическим данным 1910 г.

Распределение жилищной площади по статистическим данным 1910 г.

К этому нужно добавить, что во всех больших городах рабочие обитали гл. обр. в подвальных или полуподвальных помещениях. В этих же квартирах было распространено проживание в т. н. коечно-каморочных помещениях, где сдавались внаймы каморка, угол или койка. Начиная с 1905 г. число коечно-каморочных квартир, в связи с притоком населения в промышленные центры, стало расти в ужасающей прогрессии. По данным бывшей Московской городской управы, в 1912 г. коечно-каморочное население Москвы составляло 276 тыс. чел., т. е. около 25% всего числа жителей (табл. 2).

Коечно-каморочные квартиры в Москве в 1912 г.

Такие жилищные условия способствовали распространению эпидемических и других заболеваний, вызывавших громадную смертность среди рабочего населения. Смертность в Москве доходила до 27,5 на 1000, а детская смертность достигала 30—35%. Тем не менее, в дореволюционное время жилищная проблема в конкретной форме не выдвигалась. Буржуазия непосредственно не была заинтересована в разрешении жилищного кризиса. Городские думы, составленные из домовладельцев, ограничивались второстепенными мероприятиями по борьбе с жилищной нуждой. Буржуазия, вкладывавшая капитал в домовладение, подходила к этому делу с коммерческой точки зрения. Интенсивное развитие жилищного строительства началось за несколько лет до войны 1914—18 гг. Основным источником строительного кредита в дореволюционной России были ипотечные учреждения, кредитные общества, земельные акционерные банки и городские банки долгосрочного кредита. Ссуды выдавались на срок до 66,5 лет. Общая сумма находившихся в обращении на 1 января 1913 г. закладных листов по 36 городам составляла 1213 млн. р. Вместе с другими банками меньшего масштаба общая сумма строительного кредита выражалась в 1646 млн. р. Домовладение давало дохода не более 4%, этим и объясняется то обстоятельство, что в домовладения доходного типа капиталы были вкладываемы в незначительном объеме сравнительно с другими отраслями народного хозяйства.

По данным Наркомвнудел РСФСР, в 1923 г. общая сумма национализированного жилищного имущества по РСФСР оценивалась в 12 млрд. р., а по всему СССР - не более 15—16 млрд. р. Война 1914—18 гг. усугубила жилищный кризис: с 1915 г. все жилищное строительство приостановилось, между тем как население непрерывно увеличивалось и за счет естественного прироста, и вследствие наплыва беженцев из оккупированных местностей. Домовладельцы, лишенные по обязательным постановлениям права повышать квартирную плату, стали уделять на ремонт лишь незначительную ее часть, и такой ремонт не мог предохранить здания от разрушения. После Февральской революции темп разрушения жилищ несомненно усилился, т. к. о состоянии жилищ мало кто заботился. В первые месяцы после Октябрьской революции было предпринято переселение рабочих из подвальных переуплотненных и других негодных для жилья помещений в благоустроенные буржуазные квартиры, что диктовалось необходимостью улучшения тяжелых жилищных условий рабочих. В результате этого передела жилищное положение рабочих масс значительно улучшилось, исключая, впрочем, фабрично-заводские поселки, где буржуазное население было незначительно и перераспределение жилищ не могло иметь места. Для примера можно указать, что в Москве в 1912 г. в рабочих кварталах приходилось на одну комнату в среднем 6,21 чел., а в 1923 г. - 4,08 чел.; наоборот, в барских квартирах в 1912 г. было 1,08 чел., а в 1923 г. - 2,57 чел. В период 1919—20 гг. переселения продолжались, но для других целей - для размещения многочисленных учреждений, причем выселению подвергалась не только буржуазия, но и трудовая интеллигенция, а иногда даже и рабочие. Пользование жилищем было неустойчивым, что, в свою очередь, парализовало заботы о сохранности домов. Выселения были окончательно отменены декретом 27 апреля 1922 г., а 16 августа 1926 г. отменено и принудительное уплотнение в отношении излишков жилищной площади внутри комнат; запрещены также переселения жильцов внутри дома или квартиры. Насколько пострадал жилищный фонд в годы гражданской войны, видно из табл. 3.

Разрушение жилищной площади по городам

В Ленинграде число разрушенных и незаконченных построек равнялось 4482, что составляло около 17% всего числа жилых зданий. Московский жилищный фонд, достигавший в 1915 году 13,86 млн. м2, к 1924 году насчитывал только 9,79 млн. м2, т. е. дал убыль около 30%. Положение жилищного хозяйства начинает изменяться к лучшему только с 1921 г. Ряд декретов и постановлений, начиная с декрета СНК от 23 мая 1921 г. «О мерах борьбы с разрушением жилищ» (Собр. узак., 1921, № 49) и кончая постановлением Московского совета от 3 сентября 1921 г. «О жилищных товариществах», создал заинтересованность населения в сохранности жилищ и возложил на домовые управления заботу о них. Создание в Москве жилищных товариществ является первым шагом к организации управления жилищем на кооперативных началах. Дальнейшие меры борьбы с жилищным кризисом выражаются в декрете СНК СССР от 19 авг. 1924 г. «О жилищной кооперации». Согласно указанному декрету, жилищная кооперация разделяется на жилищно-арендную, жилищно-строительную и общегражданскую. В целях содействия рабочему жилищному строительству устанавливается ряд льгот для рабочих кооперативов, создается сеть комитетов содействия кооперативному и рабочему жилищному строительству и учреждается Центральный коммунальный банк для долгосрочного кредитования жилищного строительства.

Согласно постановлению СНК от 15 ноября 1928 г., сроки погашения ссуд, выдаваемых на рабочее жилищное строительство, увеличены для каменных домов до 60 и для деревянных - до 45 лет, а равно понижены процентные ставки. Предусмотрены также различные льготы для частного капитала, с целью поощрения жилищного строительства, и приняты меры для привлечения иностранных концессионеров. Иностранным концессиям, обязующимся возводить на территории Союза новые постройки, предоставлен ряд льгот: 1) право участия в соревнованиях с существующими в СССР строительными организациями для заключения договоров на строительные работы; 2) право ввоза из-за границы и обратного вывоза инструментов и машин без уплаты таможенных пошлин, а равно право импорта недостающих строительных материалов; 3) право разработки карьеров и устройства заводов для производства строительных материалов не только для собственных построек, но и для продажи; 4) право приглашения из-за границы определенного числа рабочих и технического персонала; 5) льготная уплата налогов наравне с государственными строительными организациями; 6) право застройки и свободной эксплуатации возведенных зданий с использованием 25% кубатуры под торговые цели; 7) право устройства и право эксплуатации коммунальных предприятий общего пользования при поселковом или групповом строительстве и пр.

Одной из актуальных мер борьбы с жилищным кризисом является удешевление строительства путем рационализации, стандартизации, механизации, применения облегченных конструкций, употребления более дешевых материалов и суррогатов, финансирования предприятий по добыче и производству строительных материалов. Благодаря этому в пятилетнем перспективном плане Госплана намечается следующее понижение индекса по жилищному строительству (за единицу принят индекс 1913 г.):

Индекс жилищного строительства

В результате всех перечисленных мероприятий жилищное хозяйство вступило на путь улучшения: с 1921 года прекратилось хищническое разрушение существующего жилищного фонда и приступили к ремонту зданий, а с 1923/24 года началось и новое строительство, которое выразилось в указанном году по всему Союзу ССР в 50 млн. р.; в 1924/25 г. - в 156,5 млн. р.; в 1926/27 г. - 286,7; в 1927/28 г. - 402,2; в 1928/29 г. - 509,8; в 1929/30 г. - намечено в 555,0 млн. р. Тем не менее жилищный кризис не только не уменьшался, но продолжал увеличиваться благодаря резкой диспропорции между бурным приростом городского населения, вызванным индустриализацией и подъемом народного хозяйства, и увеличением жилищной площади. Перелом, по данным Госплана СССР, ожидается лишь во второй половине пятилетнего перспективного плана. Если темп прироста городского населения и жилищного фонда на вторую пятилетку принять таким же, как и на первую, то в конце второй пятилетки, т. е. в 1937/38 г., жилищный фонд будет составлять 362,6 млн. м2, а население достигнет 40,44 млн. чел., и душевая норма, таким образом, составит 9,0 м2. В табл. 4—6 приведены некоторые статистические данные, характеризующие состояние и распределение жилищного фонда в СССР.

Статистика жилищного фонда по республикам

Сравнительные результаты жилищных переписей 1923 и 1926 г.

Средняя жилая площадь на 1 человека в крупных городах СССР

Жилищное строительство за границей. Война 1914—18 гг. создала жилищный кризис не только в странах, принимавших в ней непосредственное участие, не исключая и США, но и в нейтральных, так как во время войны жилищное строительство почти совершенно остановилось: в воюющих странах все средства были брошены на ведение войны, а нейтральные страны перешли на производство военных материалов для обслуживания воюющих. В послевоенные годы жилищный кризис продолжал усиливаться, так как общая экономическая разруха, расстройство государственных финансов и валютных систем и социальные неурядицы в империалистических странах исключали возможность реализаций капиталов, необходимых для жилищного строительства.

Разрушение жилищ в северных департаментах Франции и Бельгии и необычайный рост населения крупнейших городских центров создали во многих местах жилищный кризис небывалой остроты. Усиление жилищного строительства как в Европе, так и в Америке начинается примерно с 1922 года (в Германии даже с 1920 г.), причем характер массового крупного строительства получил в Европе и в Америке совершенно разные направления. В Европе жилищное строительство после войны оказалось совершенно нерентабельным и перешло поэтому исключительно в руки государственной власти, муниципалитетов и кооперативных организаций. Причина заключается в том, что квартирная плата повсеместно в Европе нормируется на уровне, значительно более низком, чем общий уровень товарных цен; напротив, стоимость строительства вследствие вздорожания рабочих рук и строительных материалов значительно возросла почти во всех странах (кроме Франции). Широкое государственное и муниципальное регулирование строительства, а тем более непосредственное руководство им, создают, кроме понижения квартирной платы, также и радикальное улучшение санитарного состояния дешевых жилищ, оздоровление рабочих кварталов и ведут к плановому строительству новых пригородов и городов-садов. Наоборот, в США в настоящее время главную роль в жилищном строительстве, как и до войны 1914—18 гг., продолжает играть частная инициатива. Государственное и муниципальное строительства составляют не более 20%.

Германия. Послевоенное жилищное строительство в Германии выражается в следующих цифрах:

Послевоенное жилищное строительство в Германии

Это строительство, однако, еще далеко не покрывает потребности в площади, и дефицит на 1 декабря 1928 г. составлял 900000 квартир.

По данным 1925 г., в 13 больших городах Германии около 70% всех квартир представляют маленькие квартиры:

jilishnoe stroit 9

При этом 0,4% квартир совершенно лишены наружного освещения; в Берлине около 2% населения живет в подвалах, и 11,2% - в чердачных помещениях. Особенно плохи жилищные условия в промышленных округах. В среднем квартирная плата составляет 15,8% доходов населения, а отопление и освещение - 5,3%. В абсолютных цифрах квартирная плата составляет от 0,8 до 1,2 марок за м2 полезной площади. Во вновь устраиваемых поселках площадь квартир колеблется обычно между 45 и 70 м2, минимальной же площадью для малых семейств считается 36 м2. Строительный индекс к концу 1928 г. составлял около 1,90. При осуществлении новых программ городских застроек основным типом при создании дешевых квартир является многоквартирный жилой блок в несколько этажей (в среднем 4). Высота помещений внутри зданий в провинции колеблется в пределах от 2,65 до 2,70 м; в Берлине - от 2,70 до 3,05 м. Глубина секций - от 10,0 до 12,0, снижаясь иногда до 8,4 м. Увеличение глубины удешевляет постройку: при глубине 14,0 получается удешевление на 6% по сравнению с глубиной в 11,0 м. Стоимость 1 м3 нового жилищного строительства при выдаче ссуд на строительство расценивается (в марках) следующим образом:         

jilishnoe stroit 10

При подсчете кубатуры включается объем подвала. Устройство центрального отопления повышает стоимость 1 м3 на 0,50 марок, а центральное снабжение горячей водой - на 0,25 марок. Существующие строительные правила и приемы обусловливают: 1) прямой свет в уборной; 2) совмещение уборной и ванной в одном помещении; 3) размеры кухонь 8x10 м; 4) наличие одной жилой комнаты со значительно большей площадью сравнительно со спальными комнатами; 5) вынос лестничной клетки в сторону лицевого фасада строения; 6) отсутствие сквозного прохода при лестнице в 1-м этаже (при наличии подвала проход обычно устраивается на уровне подвала); 7) использование чердаков и подвалов для нужд жильцов (высота подвалов 2,40—2,50 м); 8) опоры междуэтажных перекрытий - на наружных стенах.

Австрия. В Вене, по переписи 1927 г., небольшие квартиры в 1—2 комнаты с кухней составляли 73%; квартир в 4 комнаты и более насчитывалось всего 4,85%. Почти все небольшие квартиры были без элементарных удобств и переуплотнены. Квартирная плата составляла 25% доходов населения. После войны население Вены уменьшилось с 2160000 до 1870000 жителей, что значительно ослабило жилищный кризис. Кроме того, благодаря жесткой политике правительства по ограничению квартирной платы, рабочий в настоящее время платит за маленькую квартиру около 8 шиллингов в месяц, что составляет 3—4% его заработка. Столь низкая квартирная плата сделала новое жилищное строительство совершенно нерентабельным, и крупное частное строительство совсем прекратилось. Строительство жилищ для рабочих взяли на себя муниципалитеты. В 1927 году Венский муниципалитет создал особое общество по строительству жилищ. Выстроенные рабочие дома в поселках передаются в эксплуатацию товариществ, причем город остается владельцем этих поселков. По статистическим данным, послевоенное строительство Вены выражается в следующих цифрах:

Послевоенное строительство Вены

В пятилетие с 1928 по 1932 г. намечено строить ежегодно по 6000 квартир. В настоящее время город владеет 1/4 всех земель, расположенных в пределах городской общины. Рабочие дома строятся преимущественно в 4—5 этажей. Квартирная плата в новых домах, как и в старых, настолько низка, что не окупает содержания домов; для амортизации же и уплаты процентов по ссудам ничего не остается. Т. о., средства на строительство новых домов получаются от квартирного налога, специально установленного на развитие жилищного рабочего строительства. В основу строительства 1927/28 г. положены в пригородах групповые многоэтажные секции в виде закрытой или полузакрытой застройки с сохранением обширных замкнутых внутренних дворов, связанных с окружающими проездами широкими арками. Некоторые группы включают до 80 секций на участке. Большинство типов представляет поэтажное расположение квартир при 3—4 квартирах в этаже. Квартира состоит б. ч. из комнаты, полукомнаты, кухни, и уборной. Ванные отсутствуют. Полезная площадь - 40—45 м2. Уборная освещается горизонтальной шахтой над кухонной нишей, вмещающей очаг. Стоимость строительства - 45 шиллингов (27 марок) за 1 м3. Группы оборудованы детскими садами, а наиболее крупные - читальнями, банями, механическими прачечными, столовыми и театральными залами. По сравнению с Германией и Францией, венское жилищное строительство отличается исключительно высоким качеством работ, особенно в отношении лестниц, дворов и фасадных поверхностей, но вместе с тем оно имеет очень много недостатков во внутренней планировке квартир.

Франция. После окончания войны все усилия были направлены на восстановление разрушенных областей. К настоящему времени эта грандиозная задача является разрешенной; вновь выстроено свыше 280 тыс. и восстановлено свыше 420 тыс. жилых строений. На всей остальной территории Франции жилищное строительство после войны сильно сократилось. В Париже в 1926 г. количество разрешенных к постройке этажей составляло 3 тыс., а в 1927 г. менее 3 тыс., тогда как в 1913 г. их было 6,5 тыс. К концу 1928 г. дефицит в жилищах по всей Франции определялся примерно в 400000 квартир, а в Париже и его окрестностях - в 85000 квартир. По статистическим данным, 18% всех семей во Франции занимают квартиры не более одной комнаты. На долю частного капитала приходится лишь около 15% строительства. Квартирная плата в новых муниципальных домах Парижа составляет 2,4 франков в месяц за 1 м2, т. е. вдвое ниже, чем в Германии. Такая низкая плата объясняется, с одной стороны, более легким и простым типом постройки, а с другой - исключительной дешевизной строительных материалов и рабочих рук. Индекс стоимости квалифицированной рабочей силы в строительной отрасли составлял в 1927 г. 0,95 против довоенного, а общий индекс стоимости строительных работ - 1,18. Строительство Парижа осуществляется в виде многоэтажных жилых домов в 2—4 квартиры на территории города и в виде кольца поселков-садов в пригородах, на расстоянии 1/4—1/2 часа автомобильной езды от города. Поселковые дома состоят б. ч. из блочных коттеджей с квартирами в 3 и 4 комнаты с кухней. В последнее время и в поселковом строительстве заметен переход на четырехэтажные дома часть квартир состоит из трех комнат с кухней. Средняя стоимость квартир, включая все затраты на благоустройство, равняется:

Средняя стоимость квартир, включая все затраты на благоустройство

Нормальные площади квартир:

Нормальные площади квартир

Кухня-столовая имеет около 16 м2, с расположением очага в нише, кухня - 6,5 м2. Ванные при квартирах встречаются в виде исключения. Уборные освещаются прямым светом. Большое развитие в поселковом строительстве получили общественные учреждения, главным образом детские сады, школы, амбулатории, гигиенические пункты, бани и прочее.

Англия. В Англии число жилых домов, построенных на основе государственной субсидии, равнялось: в 1925/26 г. - 107 тыс., в 1926/27 г. - 153,8 тыс. и в 1927/28 г. - 178,6 тыс.; кроме того, в 1927/28 г. построено на частные средства 58 тыс. Со времени окончания войны было построено на территории Великобритании (без Ирландии) свыше 1,1 млн. домов. Стоимость строительства, осуществляемого муниципальными органами, снизилась за период 1927—28 гг. с 10 шиллингов 1/2 пенса до 9 шиллингов 71/4 пенса за фт.2. Это удешевление связано в значительной мере с ухудшением типов жилых домов. Строительный индекс изменялся следующим образом:

Строительный индекс

Т. к. общий товарный индекс значительно ниже (1,44), то частное строительство весьма слабо, и все жилищное строительство сосредоточено преимущественно в руках муниципалитетов (советов графств), получающих государственную субсидию. Новые дома строятся почти исключительно одноэтажные и двухэтажные - на одну, две и, максимально, четыре квартиры. Многоэтажные дома строятся только при перестройке старых кварталов в центре города. Вокруг Лондона с 1920 г. по настоящее время заново выстроено и пригородов-садов с общим количеством квартир 22,6 тыс. из 52,9 тыс., предположенных по плану.

США. Значительный подъем жилищного строительства начался с 1922 года:

США. Значительный подъем жилищного строительства начался с 1922 года

Одно- и двухквартирные дома составляли в 1925 г. 64%, в 1926 г. - 55% и в 1927 г. - 52%, т. е. имеется явная тенденция к повышению удельного веса многоквартирных зданий. Общестроительный индекс в начале 1928 г. был 2,0.

 

 

Источник: Мартенс. Техническая энциклопедия. Том 8 - 1929 г.